전세 계약 전 꼭 확인 해야 할 점 주의사항

전세 계약을 앞두고 집을 보러 다니다 보면, 집 자체는 괜찮은데 계약이 안전한지 불안할 때가 많습니다.

특히 전세 사기가 증가하면서 "어디까지 확인해야 안전한 전세 계약일까?" 하는 질문이 많아졌죠.

이 글에서는 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 5가지 핵심 포인트를 정리해 드릴게요. 실수 한 번으로 수천만 원을 날리는 일이 없도록, 꼭 체크해두세요!

 

 

✅ 1. 등기부등본에서 ‘근저당권’ 확인하기
전세 계약 시 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본 확인입니다.

근저당권이 설정돼 있다면, 그 집은 이미 은행 등 금융기관에 담보로 잡혀 있는 상태예요.
전세보증금보다 근저당 금액이 크다면, 경매 시 우선순위에서 밀려 보증금을 못 받을 수도 있습니다.
📌 확인 방법

정부24 또는 대법원 인터넷등기소 접속
건물 주소 입력 후 ‘등기사항전부증명서’ 열람
‘권리사항’에 근저당권, 가압류, 압류 등이 있는지 확인
🛑 Tip: “전입신고 + 확정일자”를 받아도 근저당보다 후순위라면 보장받지 못할 수 있어요.

 

✅ 2. 전세 계약 전 ‘전입신고’ & ‘확정일자’ 꼭 받기
계약 후 바로 해야 할 중요한 절차입니다.

전입신고는 주민등록상 주소를 새 집으로 옮기는 것이고,
확정일자는 주민센터에서 전세계약서에 날짜 도장을 찍어주는 것입니다.
이 두 가지가 있어야만, 전세보증금에 대한 법적 보호를 받을 수 있어요.

📌 효과

해당 집이 경매에 넘어가도, 우선변제권으로 보증금 일부 또는 전부 회수 가능

✅ 3. 임대인의 실소유주 여부 확인하기
가끔 임대인이 ‘실제 집 주인’이 아닌 경우도 있어요.

특히 전대차(원래 세입자가 다른 사람에게 재임대하는 경우)는 조심해야 합니다.

📌 확인 방법

등기부등본의 ‘소유자’와 계약 상대방 이름을 비교
소유자가 아닌 경우, 위임장과 신분증 사본 확인 필수
⚠ 계약 상대가 "제 지인 집인데 대신 계약해요"라고 하면 의심하고 반드시 증빙을 요구하세요.

 

✅ 4. 중개업소 등록 여부 및 공인중개사 자격 확인
무등록 중개업자는 법적 책임 회피가 가능하므로 절대 피해야 합니다.

📌 확인 방법

국토교통부 중개업 등록조회 시스템에서 상호 검색
자격증명서/등록번호 벽에 걸려 있는지 확인
📌 정식 중개업소 이용 시 혜택

분쟁 발생 시 손해배상 청구 가능
중개보수 상한 기준 적용

✅ 5. 계약서 필수 항목 체크 & 사진 보관
계약서는 단순한 종이 한 장이 아니라, 법적 증거입니다.

📌 반드시 들어가야 할 항목

임대인/임차인 실명, 주민번호, 주소
임대 목적물의 정확한 주소 및 면적
보증금 및 계약 기간
계약 파기 시 위약금 조항
특약사항 (예: 도배 책임, 수도요금 분담 등)
📸 Tip: 계약서는 꼭 사진으로도 남겨 두고, 원본은 스캔해서 클라우드에 백업해두세요.

 

아래에 실제 피해자들이 경험한 수상한 정황과 주의해야 할 전조 신호 20가지를 정리해드릴게요.

🚨 전세 계약 시 반드시 경계해야 할 이상한 낌새 20가지

🚩 낌새 설명 위험도

1. 계약 전 보증보험 가입을 꺼림	“그거 없어도 돼요”, “주인이 싫어해요” 등 회피	★★★★★
2. 전세가가 시세보다 지나치게 저렴함	“시세보다 3000만 원 싸게 해드림”	★★★★☆
3. 중개사가 계약을 재촉함	“오늘 아니면 계약 못 해요”	★★★★☆
4. 등기부등본 떼보자는 말에 불쾌한 반응	등기부를 꺼리는 중개사, 집주인	★★★★★
5. 집이 너무 많음 (빌라 여러 채 동시에 매물)	한 명이 수십 채 보유 → 깡통전세 가능성	★★★★★
6. 집주인이 아닌 ‘대리인’이 나옴	위임장 없이 대리계약 유도	★★★★★
7. 전입신고, 확정일자 말리거나 지연	“이사하고 천천히 하셔도 돼요”	★★★★★
8. 보증금 송금 계좌와 집주인 명의 불일치	제3자 계좌나 법인 계좌로 유도	★★★★★
9. 계약서에 특약사항 없이 “구두 약속”만	“말로 다 해결돼요”, “믿고 하세요”	★★★★☆
10. 근저당 다수 존재 또는 경매기록 있음	등기부등본상 이상 징후	★★★★★
11. 집 상태가 새 건물인데 가격이 저렴	갭투기 목적 분양 다세대 가능성 ↑	★★★★☆
12. 세대수가 많은데 입주자 거의 없음	‘유령 빌라’ 가능성	★★★★☆
13. 계약 당일 등기부 열람을 피함	“어제랑 똑같아요, 안 봐도 돼요”	★★★★★
14. 계약을 주말에만 하자고 함	법적 처리 회피 목적	★★★☆☆
15. 중개사가 실명·등록번호 밝히지 않음	무자격 중개 가능성	★★★★☆
16. 주택 감정가보다 전세보증금이 더 높음	깡통전세 가능성 매우 큼	★★★★★
17. 동일 세대에서 다수 전세계약 진행	이중 계약, 돌려막기 의심	★★★★★
18. 건축물대장과 실제 집 구조 다름	불법 증축/용도변경 의심	★★★★☆
19. 계약서에 인쇄된 이름, 도장만 있음	사인 없이 스캔만 → 위조 위험 ↑	★★★★☆
20. "이 집은 무조건 안전하다"는 강요	과도한 자신감은 의심해야	★★★★☆

 

📲 사전 진단에 도움 되는 무료 서비스

서비스 기능

✅ HUG 전세보증보험 앱	보증가입 가능 여부, 주택가치 진단
✅ ‘집보드’ 앱	깡통전세 위험도 시각화
✅ LH·국토부 상담센터	전세 계약 무료 법률상담
✅ 부동산플래닛	실거래가, 등기 정보 조회
✅ 서울시 외국인 주거상담센터	외국인 전세계약 위험도 설명, 통역 포함 상담

 

 

🧾 마무리 요약 체크리스트
항목 체크

등기부등본에서 근저당권 확인했는가? ✅
계약 후 전입신고와 확정일자 받았는가? ✅
임대인이 실제 소유자인가? ✅
공인중개사가 정식 등록되어 있는가? ✅
계약서에 누락된 정보 없이 잘 작성되었는가? ✅

🔒 주의사항
이 글은 법률 자문이 아닌 일반 정보 제공을 위한 글입니다.

실제 계약 시에는 법률 전문가나 공인중개사와 상담하시는 것을 권장드립니다.